Grunderwerbsteuer neu ab 01.01.2016

Die Steuerreform 2015/2016 bringt - insbesondere bei Übertragungen von Immobilien im Familienkreis - weitreichende Änderungen der Grunderwerbsteuer für Transaktionen, die nach dem 31.12.2015 getätigt werden (Datum des Vertragsabschlusses) und soll im Folgenden ein kurzer Überblick über private Grundstückstransaktionen geschaffen werden. So wird die Bemessungsgrundlage (1) neu geregelt, der Entgeltlichkeitsbegriff geändert und in diesem Zusammenhang ein Stufentarif eingeführt, sowie Erwerbsvorgänge zeitlich zusammengerechnet (2).

1. Bemessungsgrundlage:

Grundsätzlich keine Änderung hinsichtlich land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, hier bildet weiterhin der einfache Einheitswert die Bemessungsgrundlage bei einem Erwerb im Familienverband. Für alle übrigen Grundstücke bilden Gegenleistung und Grundstückswert die entscheidenden Faktoren. Hier gilt: Als Bemessungsgrundlage muss zumindest der Grundstückswert angenommen werden, außer die Gegenleistung ist höher. Der Grundstückswert bildet sohin eine Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage. Die Sonderregelungen für Erwerbe im Familienverband wurden generell abgeschafft.

Die Ermittlung des Grundstückswertes als maßgeblicher Faktor bei der GrESt-Bemessung bleibt einer - noch ausständigen - Verordnung des Bundesministeriums für Finanzen vorbehalten. Es werden drei Ermittlungsvarianten möglich sein: Erstens ein Pauschalwertmodell, wonach der Grundstückswert aus der Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes lt. Bewertungsgesetz und dem (anteiligen) Gebäudewert gebildet wird. Zweites die Ermittlung mittels Immobilienpreisspiegel iVm Abschlägen. Sowie Drittens der Nachweis mittels Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen.

2. Neuerungen im Zusammenhang mit dem Stufentarif:

Der Stufentarif ist für alle unentgeltlichen Übertragungen anwendbar. Erwerbsvorgänge von Todes wegen und der Erwerb unter Lebenden im Familienverband gelten jedenfalls als unentgeltlich und ist hierfür immer der Stufentarif anwendbar. Zum Kreis des Familienverbandes zählen:

  • Ehegatten oder eingetragenen Partnern (auch im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe),

  • Lebensgefährten, sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben,

  • Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie,

  • Stief-, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner

  • Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers.

In allen übrigen Fällen bedarf es nunmehr einer Kategorisierung in unentgeltlich (Gegenleistung ≤ 30% des Grundstückswertes), entgeltlich (Gegenleistung ˃ 70% des Grundstückswertes) oder teilentgeltlich (Gegenleistung ˃ 30% und ≤ 70% des Grundstückswertes).

Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Teil der Transaktion

  • für die ersten 250.000 Euro 0,5 %,

  • für die nächsten 150.000 Euro 2 %,

  • darüber hinaus 3,5 %

des Grundstückswertes.

Für den entgeltlichen Teil hingegen immer 3,5 %.

Erfolgt die Besteuerung nach dem Stufentarif, werden die Erwerbsvorgänge/Erwerbsteile zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren berücksichtigt und zusammengerechnet.

An der Höhe der grundbücherlichen Eintragungsgebühr ändert sich nichts. Es gilt bei Übertragungen innerhalb der Familie weiterhin der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage. Auch der Gebührensatz in Höhe von 1,1 % bleibt unverändert.