„Schwarzbauten“ und ihre nachträgliche Bewilligung

Die Bedeutung der nachträglichen Bewilligung eines „Schwarzbaus“ (eines baubehördlich nicht bewilligten Bauwerks) liegt auf der Hand. Kann eine solche nicht erlangt werden, ist das Bauwerk nämlich zu beseitigen, was letztlich mit Abbruchauftrag und Ersatzvornahme durchgesetzt werden kann. Die Erlangung einer nachträglichen Bewilligung kann sich in der baurechtlichen Praxis häufig als schwierig bis sogar unmöglich erweisen. Exemplarisch sollen nachstehend einige Fallkonstellationen dargestellt werden:

Die Erlangung einer Baubewilligung war nie möglich

Bei diesem Härtefall hätte das Bauwerk auch bei zeitgerechter Antragstellung nie bewilligt und somit nie errichtet werden dürfen. Eine Sanierung scheidet in diesem Fall von vorn herein aus.

Änderungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans

Da sich die Rechtslage auf Verordnungsebene regelmäßig ändert, bleibt dieser über die Zeit nicht konstant. Verfügt das Bauwerk über eine gültige Baubewilligung liegt ein rechtmäßiger Bestand vor, welcher gegen eine nachträgliche Rechtsänderung grundsätzlich immun ist. Bei einem „Schwarzbau“ handelt es sich aber gerade um keinen rechtmäßigen Bestand und kann eine nachträgliche Bewilligung nur erteilt werden, wenn das Bauwerk dem aktuell gültigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan entspricht.

Einhaltung der bautechnischen Vorschriften

Die bautechnischen Vorschriften sind naturgemäß einem steten Wandel unterworfen und ist ein Bauwerk was etwa vor 15 oder 20 Jahren noch den Vorschriften hinsichtlich Brandschutz, Hygiene, Gesundheit, Umweltschutz, Nutzungssicherheit, Barrierefreiheit, Wärmedämmung, udgl. entsprochen hat, nicht auch zwangsläufig den heute geltenden Bauvorschriften entsprechend ausgeführt. Dies stellt jedoch ein unabdingbares Erfordernis für die nachträgliche Bewilligung eines Bauwerks dar und führt im Ergebnis dazu, dass etwa nachträgliche Adaptierungen vorgenommen werden müssen. Was bei der Verbesserung der Wärme- und Schalldämmung noch möglich scheint, kann seine Grenzen schnell bei Vorliegen von zu niedriger lichte Höhe der Wohnräume oder zu geringem Lichteinfall finden.

Zustimmungserfordernisse von Miteigentümern oder Nachbarn

Die Zustimmung des Nachbarn ist etwa bei unterschreiten der Abstandsflächen des nachträglich zu bewilligenden Bauwerks zum Nachbargrundstück/ dem Nachbargebäude von Relevanz. Verweigert der Nachbar die Zustimmung muss der Bauwerber die Abstände laut einschlägiger Bauvorschrift einhalten. Steht eine Liegenschaft im Miteigentum mehrerer Eigentümer so ist grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer für ein Bauvorhaben erforderlich. Der Eigentümer eines „Schwarzbaus“ trägt bei einer nachträglichen Bewilligung daher auch das Risiko, dass die für das Bauansuchen erforderlichen Zustimmungen von Nachbarn oder Miteigentümern nicht erlangt werden.