Wer in Österreich einen Mietvertrag kündigen möchte – ob als Mieter oder Vermieter – tappt oft in dieselben rechtlichen Fallen. Falsche Annahmen über das Mietrechtsgesetz (MRG) können zu unwirksamen Kündigungen, unnötigen Gerichtsverfahren oder empfindlichen Nachteilen führen.
In diesem Beitrag räumen wir mit den drei häufigsten Irrtümern zur Kündigung von Mietverträgen über Wohnungen und Geschäftsräume auf – und erklären, was im österreichischen Mietrecht wirklich gilt.
„Wohnungsverkauf = Kündigung des Mieters“
Viele Mieter befürchten: Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, müssen sie ausziehen. Dieser Glaube ist falsch.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Verkauft der Vermieter die Liegenschaft, tritt der neue Eigentümer kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten.
Eine Kündigung allein aufgrund des Eigentümerwechsels ist nicht möglich. Der neue Eigentümer ist an dieselben strengen MRG-Kündigungsgründe gebunden wie der ursprüngliche Vermieter.
„Kündigung muss immer über Gericht erfolgen“
Dieser Irrtum betrifft vor allem Mieter. Richtig ist: Der Vermieter muss ein MRG-unterliegendes Mietverhältnis tatsächlich gerichtlich aufkündigen. Der Mieter hingegen hat ein Wahlrecht.
In der Praxis kündigt der Mieter daher außergerichtüch – schriftlich und fristgerecht. Zu beachten sind die vereinbarten Kündigungsfristen, die offenstehenden Kündigungstermine sowie etwaige befristete Mietverträge oder temporäre Kündigungsverzichte.
Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung: Sie wird mit Zugang beim Vermieter wirksam. Eine gerichtliche Kündigung ist für den Mieter nicht zwingend.
„Eigenbedarfskündigung ist einfach durchzusetzen“
Die Eigenbedarfskündigung gilt in der Praxis als einer der schwierigsten Kündigungsgründe überhaupt. Sie ist an drei strenge Voraussetzungen geknüpft:
- Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie (Kinder, Enkel) – nicht für Eltern oder Geschwister – „dringend“ benötigen.
- Eine Interessenabwägung ist verpflichtend: Die Kündigung ist nur wirksam, wenn dem Vermieter ein „unverhältnismäßig größerer Nachteil“ aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags entsteht. Diese Abwägung fällt häufig zugunsten des Mieters aus.
- Bei Erwerb der Liegenschaft durch ein Rechtsgeschäft unter Lebenden gilt eine Sperrfrist von zehn Jahren bis zur ersten Eigenbedarfskündigung.
Alternative: Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG
Eine Alternative bietet § 30 Abs 2 Z 9 MRG: Dieser Tatbestand umfasst auch Verwandte in gerader Linie (inkl. Eltern) und verzichtet auf die Interessenabwägung. Allerdings ist der Vermieter hier verpflichtet, dem Mieter eine adäquate Ersatzwohnung zu beschaffen.
Eigenbedarf bleibt damit in jedem Fall ein komplexer Tatbestand mit hohen rechtlichen Hürden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Kauf bricht Miete nicht: Ein Eigentümerwechsel gibt dem neuen Vermieter kein Kündigungsrecht.
- Mieter können außergerichtüch kündigen – eine gerichtliche Kündigung ist nur für Vermieter Pflicht.
- Eigenbedarfskündigung ist an strenge Voraussetzungen (dringender Bedarf, Interessenabwägung, Sperrfrist) gebunden.
- 30 Abs 2 Z 9 MRG bietet eine Alternative zum klassischen Eigenbedarf – mit Ersatzpflicht.
- Fehler bei der Kündigung können zur Unwirksamkeit führen: rechtliche Beratung ist empfehlenswert.
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